Það getur verið yfirþyrmandi að kynna sér alla þá möguleika sem eru í boði þegar hugað er að fyrstu fasteignakaupum. Ekki örvænta, hérna förum við yfir það helsta sem þarf að hafa í huga áður en maður tekur húsnæðislán.

Þegar kemur að því að kaupa sér húsnæði er mikilvægt að kynna sér ítarlega alla þá lánamöguleika sem standa til boða. Lánaform eru mismunandi eins og þau eru mörg og því mikilvægt að hver og einn taki lán við hæfi.

Verðtryggt eða óverðtryggt?

Verðtryggð lán eru mjög vinsæl á Íslandi. Þetta skýrist að miklu leyti af því að greiðslubyrðin er lág til að byrja með. Segjum sem svo að lánveitandi búist við 2% verðbólgu. Lánveitandinn hefur þá u.þ.b. 2% lægri nafnvexti á verðtryggðum lánum en óverðtryggðum en raunvextir eru þeir sömu.

Tökum dæmi:

Verðtryggt Óverðtryggt
Nafnvextir 4% 6%
Verðbólga 2% 2%
Raunvextir 4% 4%

Það mikilvæga er að raunvextirnir eru þeir sömu og því eru kjörin sem bjóðast þeim sem ætlar að taka lán þau sömu óháð því hvort lánið er verðtryggt eða óverðtryggt. Hins vegar fara verðbæturnar á verðtryggðu lánunum inn á höfuðstólinn sem þýðir að lántakinn greiðir aðeins hluta vaxtanna. Það verður til þess að sú upphæð sem lántakinn skuldar hækkar með tímanum.

Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir?
Hugtakið Jafnar greiðslur er mjög lýsandi en það þýðir að lántaki greiðir sömu upphæð um hver mánaðarmót. Þegar talað er um jafnar afborganir er hins vegar átt við að alltaf verður greitt jafn mikið af höfuðstólnum.

Lítum á tvö myndræn dæmi um 1.000.000 kr. lán til 1 árs sem greitt er af mánaðarlega.

Afborgunin af jafngreiðsluláninu er lægri til að byrja með sem þýðir að jafngreiðslulánið er greitt hægar til baka. Þetta leiðir óhjákvæmilega til þess að vaxtakostnaðurinn við jafngreiðslulánið verðu hærri en ef valdar eru jafnar afborganir. Grundvallarreglan er sú að því hægar sem höfuðstóllin er greiddur niður því hærri verður vaxtakostnaðurinn og þ.a.l. dýrara að taka lánið.

Uppgreiðslugjald og endurfjármögnun

Uppgreiðslugjald er gjald sem lántaki er látinn greiða ef hann kýs að borga lánið hraðar til baka en um var samið. Uppgreiðslugjaldið er oftast reiknað sem prósenta af aukalegu afborguninni. Uppgreiðslugjald er alls ekki á öllum lánum. Fyrir þá sem hyggjast greiða lánið hraðar til baka er þess vegna mikilvægt að athuga hvort þeir þurfi að greiða uppgreiðslugjald.

Þegar að vextir lækka getur verið hagstætt að taka annað lán til að greiða upp það gamla sem er á hærri vöxtum. Þetta er kallað að endurfjármagna lánið. Ef lántaki vill geta nýtt sér þennan möguleika er mikilvægt að taka lán án uppgreiðslugjalds því annars er ólíklegt að endurfjármögnun muni borga sig.

Fastir vextir eða breytilegir?

Fastir vextir hafa í för með sér sveiflujafnandi áhrif. Þrátt fyrir að lánveitandinn breyti vaxtakjörum greiðir viðkomandi alltaf sömu vextina yfir umsamið tímabil. Á móti kemur að föstu vextirnir eru alltaf hærri en breytilegu vextirnir þegar lánið er tekið. Þrátt fyrir það getur verið ákveðið öryggi fólgið í því að festa þá.

Ef lántaki þolir sveiflur og telur jafnvel að vextir muni almennt lækka getur verið skynsamlegt að velja breytilega vexti. Ef að lánveitandinn lækkar vextina nýtur einstaklingur með breytilega vexti góðs af. Það á hins vegar ekki við um lántakendur með fasta vexti.

Samantekt

Verðtryggð lán eru með lægri mánaðarlega greiðslubyrði en á móti eru þau greidd til baka hægar en óverðtryggð lán og þ.a.l. verður vaxtakostnaðurinn hærri. Ef það er hins vegar ekkert uppgreiðslugjald er ekkert sem kemur í veg fyrir að lántaki geti greitt lánið hraðar til baka og þá getur framvinda verðtryggðs láns orðið alveg sú sama og óverðtryggðs.

  • Jafnar afborganir leiða til lægri vaxtakostnaðar vegna þess að þess konar lán er greitt hraðar til baka en jafngreiðslulán.
  • Uppgreiðslugjald getur verið varasamt ef fólk vill eiga möguleika á endurfjármögnun.
  • festa vexti dregur úr sveiflum í greiðslum en fyrir þetta þarf að borga aðeins hærri vexti.

Leave a Reply

Hafa samband: framtidin@framtidin.is