Þegar fasteignakaup eru annars vegar og þörf á að taka bæði grunnlán og viðbótarlán er nauðsynlegt að kynna sér vel þau vaxtakjör sem eru í boði á markaðnum. Þannig er mikilvægt að skilja hvernig ólík vaxtakjör tveggja eða fleiri lána reiknast saman til að átta sig á hagstæðasta og besta kostinum fyrir hvern og einn hverju sinni.

Grunnlán og viðbótarlán

Grunnlán eru undantekningarlaust með hagstæðari vöxtum. Það stafar af því að þau sitja á fyrri veðréttum fasteignar og eru því öruggari fyrir lánveitandann. Viðbótarlánin koma síðan á aftari veðrétti og fela í sér meiri áhættu fyrir lánveitandann. Þar af leiðandi eru vextir á þeim hærri. Áhættan stafar af því að ef lántaki hættir að greiða afborganir af fasteignalánum og eignin er seld nauðungarsölu gengur andvirði sölunnar fyrst upp í lán á 1. veðrétti og síðan á 2. veðrétti og koll af kolli.

Hvar er hægt að taka húsnæðislán?

Lánamarkaðurinn fyrir fasteignalán á Íslandi er nokkuð einsleitur. Þróunin í löndunum í kringum okkur hefur verið sú að sérhæfðir einkareknir lánveitendur með litla yfirbyggingu eru í auknum mæli að ryðja sér rúms á mörkuðum. Sem dæmi um slíka lánveitendur má nefna Rocket Mortgage og SoFi. Engu að síður eru nokkrir aðilar sem lána fasteignalán á Íslandi. Þar má nefna lífeyrissjóðina, bankana, Íbúðalánasjóð og Framtíðina, sem er í dag eini einkarekni lánaveitandinn sem býður upp á húsnæðislán.

Lán til viðbótar við lán frá lífeyrissjóði

Lífeyrissjóðirnir hafa lengi lánað sjóðfélagalán til fasteignakaupa. Undanfarin ár hefur verið mikil aukning á slíkum lánum vegna aukins aðgengis og góðra kjara. Margir halda að þeir geti ekki tekið lán þar sem þeir eru ekki sjóðfélagar í þeim lífeyrissjóði. Staðreyndin er sú að margir lífeyrissjóðir gera ekki kröfu um að einstaklingar hafi borgað lengi í sjóðinn til að geta tekið lán. Sem dæmi má nefna að lífeyrissjóður verslunarmanna gerir aðeins þá kröfu að greitt hafi verið einu sinni í sjóðinn til þess að það sé hægt að taka hjá þeim húsnæðislán.

Flestir lífeyrissjóðir lána upp í 70-75% af kaupverði fasteignar enda fæstir með 25-30% útborgun reiðum höndum. Sérstaklega í tilviki fyrstu kaupenda. Þetta veldur því að færri en vilja geta nýtt sér lífeyrissjóðslánin enda virðast aðrir lánveitendur hikandi við að lána til viðbótar við lífeyrissjóðslán og sitja þá aftar en þeir í veðröðinni.

Þetta var einmitt einn af helstu hvötunum fyrir því að Framtíðin ákvað að hefja veitingu viðbótarhúsnæðislána vorið 2017, þ.e. til að gera fleiri einstaklingum fært að taka lán hjá lífeyrissjóðum og nýta sér þannig hagstæðustu kjörin á markaðnum í dag.

Samspil ólíkra vaxtakjara

Þegar tekið er fasteignalán sem er hærra en nemur 70% af kaupverði fasteignar eru lánin yfirleitt fleiri en eitt þó svo að lánið sé tekið hjá einum og sama lánveitandanum. Sem dæmi má nefna að Íslandsbanki og Arion banki lána grunnlán upp í 70% af fasteignamati en Landsbankinn upp í 70% af kaupverði fasteignar. Sé þörf á hærra láni þarf að taka viðbótarlán hjá bönkunum sem er á óhagstæðari vöxtum en grunnlánin.

Af þessu tilefni er mikilvægt að þekkja hvernig ólík vaxtakjör grunn- og viðbótarláns vinna saman. Í einfölduðu máli þarf að skala saman vaxtatölu tveggja eða fleiri fasteignalána eftir hlutfalli lánsins af heildarlánsfjárhæð.

Dæmi um fasteignakaup:
Kaupverð: 38.000.000 kr.
Fasteignamat: 35.000.000 kr.
Eigið fé 7.600.000 kr.
Veðsetningarhlutfall: 80%
Lán: Verðtryggð með breytilegum vöxtum

Arion banki:
Arion banki lánar grunnlán upp í 70% af fasteignamati. Grunnlánið í þessu dæmi er verðtryggt með 3,89% breytilegum vöxtum og jöfnum afborgunum og viðbótarlánið verðtryggt upp í 80% af markaðsverði eignarinnar með 4,99% breytilegum vöxtum og jöfnum greiðslum.

Í töflunni hér að ofan má sjá að skalaðir breytilegir verðtryggðir vextir af lánunum hjá Arion banka eru 4,10%.

Lífeyrissjóður verslunarmanna og Framtíðin:
Grunnlán tekið hjá Lífeyrissjóð verslunarmanna sem nemur 70% af kaupverði fasteignar. Lánið er verðtryggt með 2,62% breytilegum vöxtum og jöfnum afborgunum. Viðbótarlán tekið hjá Framtíðinni frá 70-80% af kaupverði fasteignar eða 10% lán með verðtryggðum breytilegum 6,93% vöxtum og jöfnum greiðslum.

Í töflunni hér að ofan má sjá að skalaðir breytilegir verðtryggðir vextir af lánunum hjá Lífeyrissjóði verslunarmanna og Framtíðinni eru 3,16%.

Þess má geta að viðbótarhúsnæðislán Framtíðarinnar bera ekki uppgreiðslugjöld. Þar af leiðandi geta lántakar greitt lánin upp hraðar ef svigrúm er til.

*Sýnidæmið hér að ofan miðast við kjör á verðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum frá annars vegar Arion banka og hins vegar Lífeyrissjóði verslunarmanna og Framtíðinni samkvæmt heimasíðum þeirra þann 28.11.2018. Samtals vextir eru reiknaðir sem vegnir meðalvextir af lánum lánveitendanna.

Kynntu þér Húsnæðislán Framtíðarinnar

Leave a Reply

Hafa samband: framtidin@framtidin.is