Grunnlán og viðbótarlán

Þegar fasteignakaup eru annars vegar og þörf á að taka bæði grunnlán og viðbótarlán er nauðsynlegt að kynna sér vel þau vaxtakjör sem eru í boði á markaðnum og skilja hvernig ólík vaxtakjör tveggja eða fleiri lána reiknast saman til að átta sig á hagstæðasta og besta kostinum fyrir hvern og einn hverju sinni.

Grunnlán eru undantekningarlaust með hagstæðari vöxtum. Það stafar af því að þau sitja á fyrri veðréttum fasteignar og eru því öruggari fyrir lánveitandann. Viðbótarlánin koma síðan á aftari veðrétti og fela í sér meiri áhættu fyrir lánveitandann. Þar af leiðandi eru vextir á þeim hærri. Áhættan stafar af því að ef lántaki hættir að greiða afborganir af fasteignalánum og eignin er seld nauðungarsölu gengur andvirði sölunnar fyrst upp í lán á 1. veðrétti og síðan á 2. veðrétti og koll af kolli.

Hvar get ég tekið húsnæðislán?

Lánamarkaðurinn fyrir fasteignalán á Íslandi er nokkuð einsleitur. Þróunin í löndunum í kringum okkur hefur verið sú að sérhæfðir einkareknir lánveitendur eru í auknum mæli að ryðja sér rúms á mörkuðum. Engu að síður eru nokkrir aðilar sem lána fasteignalán á Íslandi. Þar má nefna lífeyrissjóðina, bankana, Íbúðalánasjóð og Framtíðina, sem er í dag eini einkarekni lánaveitandinn sem býður upp á húsnæðislán.

Lán til viðbótar við lán frá lífeyrissjóði

Lífeyrissjóðirnir hafa lengi lánað sjóðfélagalán til fasteignakaupa. Undanfarin ár hefur verið mikil aukning á slíkum lánum vegna aukins aðgengis og góðra kjara. Margir halda því fram að þeir geti ekki tekið lán þar sem þeir eru ekki sjóðfélagar í þeim lífeyrissjóði. Staðreyndin er sú að flestir lífeyrissjóðir gera ekki kröfu um að einstaklingar hafi borgað lengi í sjóðinn til að geta tekið lán. Sumir sjóðir eru eingöngu ætlaðir ákveðnum starfsstéttum eins og Lífeyrissjóður ríkisstarfsmanna sem er eingöngu ætlaður ríkisstarfsmönnum. Þó dugar að hafa einhvern tímann á ævinni greitt í sjóðinn til að taka þar lán.

Hér má nálgast lista yfir helstu lífeyrissjóði. Það getur verið ráðlegt fyrir einstaklinga sem eru að huga að fasteignakaupum eða endurfjármögnun að renna yfir listann og sjá hvaða sjóði mögulegt er að gerast félagi í og hver skilyrðin eru til að geta tekið lán.

Flestir lífeyrissjóðir lána upp í 70-75% af kaupverði fasteignar. Þetta veldur því að færri en vilja geta nýtt sér lífeyrissjóðslánin enda virðast aðrir lánveitendur hikandi við að lána til viðbótar við lífeyrissjóðslán og sitja þá aftar en þeir í veðröðinni.

Þetta var einmitt einn af helstu hvötunum fyrir því að Framtíðin ákvað að hefja veitingu viðbótarhúsnæðislána vorið 2017, þ.e. til að gera fleiri einstaklingum fært að taka lán hjá lífeyrissjóðum og nýta sér þannig hagstæðustu kjörin á markaðnum í dag.

Samspil ólíkra vaxtakjara

Þegar tekið er fasteignalán sem er hærra en nemur 70% af kaupverði fasteignar eru lánin yfirleitt fleiri en eitt þó svo að lánið sé tekið hjá einum og sama lánveitandanum. Sem dæmi má nefna að Íslandsbanki, Landsbankinn og Arion banki lána grunnlán upp í 70% af kaupverði fasteignar. Sé þörf á hærra láni þarf að taka viðbótarlán sem er á óhagstæðari vöxtum.

Af þessu tilefni er mikilvægt að þekkja hugtakið vegnir vextir og skilja hvernig þeir eru reiknaðir. Í einfölduðu máli eru vegnir vextir þegar vaxtatala tveggja eða fleiri fasteignalána hafa verið sköluð saman eftir hlutfalli lánsins af heildarlánsfjárhæð.

Dæmi 1: Einstaklingur tekur tvö lán að upphæð 5 m.kr. hvort. Annað lánið ber 3% vexti en hitt 5%. Í röðinni „hlutfall“ má sjá hversu hátt hlutfall lánið er af heildarlánsupphæð. Þar sem lánin eru jafn há eru vegnu vextirnir 4%.

Dæmi 2: Ef lánin væru ekki jafn há, t.d. eitt að upphæð 8 m.kr. með 3% vöxtum og hitt 2 m.kr. með 5% vöxtum væru vegnu vextirnir 3,4%.

Þessa einföldu formúlu í dæmunum hér að ofan má síðan yfirfæra yfir á raunaðstæður:

Dæmi 3: Grunnlán tekið hjá Almenna lífeyrissjóðnum sem nemur 70% af kaupverði fasteignar. Lánið er verðtryggt með breytilegum 2,66% vöxtum. Viðbótarlán tekið hjá Framtíðinni frá 70-85% af kaupverði fasteignar eða 15% lán með verðtryggðum breytilegum 6,93% vöxtum. Vegnir vextir í þessu dæmi nema 3,51%.

Þess má geta að viðbótarhúsnæðislán Framtíðarinnar bera ekki uppgreiðslugjöld. Þar af leiðandi geta lántakar greitt lánin upp hraðar ef svigrúm er til.

Fasteignakaup og lántaka henni tengd eru stórar ákvarðanir sem þarf að leggja metnað í að meta hvernig best er að útfæra. Það getur margborgað sig að kynna sér kjörin á markaðnum og taka meðvitaða ákvörðun um hvernig lántakan skal útfærð og hvað hentar best hverju sinni.

*Sýnidæmi 3 hér að ofan miðast við kjör á verðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum frá Almenna lífeyrissjóðnum og Framtíðinni samkvæmt heimasíðum þeirra þann 11.7.2018. Samtals vextir eru reiknaðir sem vegnir meðalvextir af láninu frá Almenna lífeyrissjóðnum og láninu frá Framtíðinn við upphaf lánstímans.

Kynntu þér Húsnæðislán Framtíðarinnar

Leave a Reply

Hafa samband: framtidin@framtidin.is